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Oman, Mixed-use Development in the Al Batinah Region, Musannah

Azioni sul documento
Oman, Masterplan per un nuovo complesso residenziale turistico integrato nella Regione di Al Batinah, Musannah (Concorso internazionale - progetto primo classificato)
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client/committente: Foresight Development and Project Management

period/periodo: 2008

project/progetto: MTA Associati

In keeping with the guidelines for tourist development recently drafted by the government of Oman, in recent years integrated projects have been launched with the objective of promoting the region as an international tourist destination.

New destinations distinguished by sustainability and environmental quality will be added to the existing destinations, such as historical sites, both archaeological and naturalistic.

Some of the features common to the coastal developments, besides the combination of tourist and residential activities and a concern for environmental sustainability, are:

the wealth of natural attractions, the strong presence of water as a distinctive feature, the choice of low density residential development which draws on traditional models of housing

The development proposed, in the Al Batinah region, is in close contact with a fishing Village, where it is directly related to the presence of a traditional low-density village, built on a single level using traditional structural typologies, with courtyard buildings predominating.

The relationship with the Region, the landscape of the Gulf

From a number of remarkable examples, fortunately still surviving, we can still fully appreciate the intrinsic quality of the architecture of Oman.  Closely integrated with the landscape and possessing numerous spectacular features,  the architecture of the forts, palaces, palm houses and simple homes derives from the evolution of some of the most ancient Arab villages. Over the centuries, the region’s architectural vocabulary has absorbed some extremely remote inflections: Islamic Persian, Portuguese, Indian Mogul, southeast Asian, Yemeni and East African.

Still today these inflections are visible and traceable in their countries of origin.

In general it was merchants who passed down different styles and influences, which were consolidated by political relationships.

What is certain is that the tendency towards the stratification of different architectural languages has produced a wholly original syntax.

Today, any development has to take account of this unique identity and the values bound up with it, which over the centuries have shaped the way of life within this region. Failure to do so would amount to an inability to comprehend the profound reasons for the harmony with the physical environment which gave rise to the architecture.

Architecture has always been the ultimate expression of values intrinsic to the territory which produces it, expressed by the peoples who belong to that territory.

On the basis of these reflections, the Masterplan supplies a rich and balanced framework which facilitates the creation of quality architecture and draws on a unique legacy of craft skills, while offering conditions of development consistent with the use of environmental resources.

Continuity with the village of Al Musannah is based on the scale of the volumes and the adaptation of the traditional types of building to a more contemporary lifestyle.

On the east side of the lot, a continuous palm grove has been laid out. It is traversed by footpaths which lead towards the village and provide direct access to the tourist complex.

The views close to the village are controlled so as to maintain a volumetric uniformity between the existing houses and those to be newly built. The locations of the building typologies within the system reflect this principle.

THE SITE: The new topography, the metaphor of the village and the shade gardens

The principal concept underlying the definition of a new environment is the introduction of an inner Wadi which creates about one kilometre of new waterfront of outstanding environmental quality.

This transformation offers different kinds of potential for high quality development and helps create favourable conditions for the enhancement of the internal microclimate of the whole complex. Onto it face the gardens of the private housing, the shared facilities of the residential areas, such as swimming pools and squares, while a pedestrian mall is laid out along the east seafront. This is “La Corniche”, which ends at the new Marina

The internal Wadi ideally includes a “rock-like” component which, together with the water and vegetation, creates a fresh and regenerating effect around it.

The presence of the water as a key factor is one of the basic principles of the Masterplan. So that if the whole complex is given a name it should be called “The Water Melody”, inspired by ancient Arabic poetic imagery which saw water as the music of the architecture.

The area is subdivided into neighbourhoods of reduced dimensions in which the local communities can find their own identity and those features of semi-privacy characteristic of traditional residential architecture in Oman.

The whole area is traversed by a dense network of shady footpaths rich in vegetation and spaces where people can linger and socialize.

Gardens and pools of water are part of the setting of each of the residential communities.

The design of the developments draws on traditional architecture for: the compactness of the built fabric in the tower area; the low density in that of the villas.

The sustainability of the system is based on the passive use of primary resources, such as natural ventilation, orientation (which limits exposition to the west and south), and the use of differences in temperature to develop and prolong cooling at the hottest times of year.

Public space

The whole site is traversed by a public network of tree-lined and paved pedestrian paths, making it possible to go for walks and reach the beach.  The network creates links with the existing village, which consist of controlled passages arranged along the perimeter of the site, which connects the various  points of the site with the linear parking system

A park is laid out on the west side of the Wadi, with the sports facilities directly accessible from the Corniche, while the high-rise buildings are arranged in depth on this site.

Concept design of the new complex:

“The Melody of Water”

On the boundary with the village of high-rise towers and along the coastal arc, facing the “spa” island, is the Resort Hub, which gives access to the Hotel Resort  and private beach. The individual pavilions face onto this.

The hotel is laid out on a single level. It creates an environmental system inspired by the form of the  highlands of the inland regions and represents the metaphor of a geological formation, a coast eroded by the action of the waves.

A compact piece of land laid out with internal courtyards and roofed by patches of vegetation houses the convention facilities: the meeting rooms , commercial courtyards, cafés and restaurants.

The system projects onto the beach, where a series of jetties gives access to the isolated pavilions. These are made of wood and protected by sun screens from palm leaves which recall the boats of the fishermen beached on the shore.

Also part of the system of tourist facilities are:

1 - the island on which rises the Spa building, with its freshwater baths, two cafés and two restaurants with a protected panoramic terrace.

2 - the promenade and peninsula with a  marina, café and all the facilities for water sports.


Secondo quanto recentemente disposto dal governo dell’Oman, sono stati avviati, negli ultimi anni, interventi integrati diretti al rilancio della regione come destinazione turistica internazionale.

Uno dei paesi più conservativi, in termini di sviluppo edilizio, si è aperto solo di recente ad interventi esterni e lo ha fatto con un’attenzione particolare al carattere dell’architettura e con la richiesta specifica di interazione tra imprenditori internazionali e tecnici locali.

Alcune tra le caratteristiche che accomunano gli interventi costieri, oltre alla combinazione di attività turistiche e residenziali è l’attenzione alla sostenibilità ambientale, il contenimento delle volumetrie e l’attenzione alle tipologie tradizionali.

L’intervento descritto si trova nella regione di Al Batinah, a stretto contatto con il centro di Al Musannah e si confronta direttamente con la presenza di un villaggio tradizionale a bassa densità, con tipologie prevalentemente a corte.


Il rapporto con la regione, il paesaggio del golfo

Da mirabili esempi, fortunatamente sopravvissuti nel tempo, si può ancora apprezzare appieno la qualità intrinseca dell’architettura  dell’Oman. Fortemente integrata in un paesaggio a tratti spettacolare, l’architettura dei forti, dei palazzi, delle palm houses e delle semplici residenze deriva dall’ evoluzione di alcuni tra i più antichi villaggi arabi. Il linguaggio architettonico assume nel tempo le inflessioni più remote: islamiche persiane, portoghesi, indiane moghul, del sud-est asiatico, del vicino Yemen e dell’Africa orientale.

Ancora oggi queste inflessioni risultano visibili e riconducibili al paese di origine.

In genere sono stati i mercanti a tramandare stili e influenze, e i rapporti politici a consolidarle.

Quello che è certo è che la tendenza alla stratificazione di linguaggi diversi ha prodotto una sintassi architettonica del tutto originale.

Concepire oggi un insediamento che non tenga conto di questi valori identitari unici, che hanno caratterizzato nel tempo il modo di abitare all’interno di questa regione, significherebbe non comprendere le ragioni profonde di un equilibrio con l’ambiente fisico in cui l’architettura nasce.

Sulla base di queste riflessioni il Masterplan fornisce una cornice ricca ed equilibrata che facilita la nascita di episodi architettonici di qualità e l’impiego di un patrimonio unico di capacità artigianale e offre condizioni di insediamento coerenti con l’utilizzo delle risorse ambientali.

Inserimento nel contesto

La continuità con il villaggio di Al Musannah si basa sulla scelta volumetrica dell’impianto e sull’adattamento delle tipologie tradizionali ad uno stile di vita più contemporaneo.

Sul versante est del lotto è stato realizzato un palmeto continuo attraversato da percorsi  pedonali che si sviluppano in direzione del villaggio. Uno di questi percorsi, arricchito di vegetazione e spazi protetti per la sosta conduce alla nuova scuola, che fa parte integrante dell’intervento.Tra l’insediamento e il villaggio non ci sono recinzioni e solo la vegetazione costituisce per entrambi l’unico criterio di separazione.


Il sito: la nuova topografia,  la metafora del villaggio e i giardini ombrosi

Il nuovo insediamento è caratterizzato dalla creazione di un nuovo paesaggio mediante l’introduzione di un Wadi interno che crea circa un chilometro di giardino desertico di grande pregio ambientale.

Questa trasformazione offre diverse possibilità insediative di alta qualità e contribuisce a creare condizioni favorevoli al miglioramento del microclima interno di tutto il complesso. Su di esso si affacciano i giardini delle case private, le attrezzature comuni dei quartieri residenziali, come piscine e piazze e, sull’argine est, si sviluppa una passeggiata pedonale, la Corniche, che ha termine nella nuova Marina.

Il Wadi interno introduce idealmente una componente “ rocciosa” che, insieme all’acqua e alla vegetazione, crea al suo intorno un effetto fresco e rigenerante.

La presenza dell’acqua come fattore qualificante è uno dei principi fondativi del Masterplan. Tanto che se l’intero complesso avesse un nome lo si dovrebbe intitolare “La Melodia dell’Acqua” ispirandosi ad un’antica immagine poetica araba che vedeva l’acqua come la musica dell’architettura.

L’area è suddivisa in quartieri di dimensioni ridotte in cui le comunità locali possano trovare una propria identità e quei tratti di semiprivatezza che caratterizzano l’architettura residenziale tradizionale dell’Oman.

Tutta l’area è attraversata da una fitta rete di percorsi pedonali ombrosi e ricchi di vegetazione e spazi per la sosta.

Giardini e vasche d’acqua caratterizzano l’ambiente in cui ciascuna delle comunità residenziali risiede.

Dall’architettura tradizionale il disegno degli insediamenti ricava: la compattezza del tessuto edilizio, nell’area delle torri; la bassa densità in quella delle ville;

La sostenibilità del sistema si basa sull’uso di fonti primarie utilizzate in modo passivo come la ventilazione naturale, l’orientamento, che limita l’ esposizione diretta verso ovest e verso sud, l’utilizzo delle differenze di temperatura per potenziare e prolungare il raffrescamento nella stagione più calda.

Lo spazio pubblico

L’intero lotto è attraversato da una rete pedonale pubblica alberata e pavimentata, che consente di passeggiare e arrivare alla spiaggia e  che crea con il villaggio esistente numerose connessioni.

Sul versante ovest del Wadi si sviluppa un parco in cui sono organizzati gli impianti sportivi direttamente accessibili dalla Corniche e nel lotto, in profondità sono disposti gli edifici alti.

Concept design del complesso di nuovo sviluppo

 “La melodia dell’acqua”

Al confine con il villaggio delle torri e lungo l’arco costiero, di fronte all’isola “termale”, è situato il Resort Hub che dà accesso all’Hotel Resort e alla spiaggia privata su cui si affacciano i singoli padiglioni.

L’hotel si sviluppa su un unico livello e crea un sistema ambientale che si ispira alla forma degli altopiani delle regioni interne e rappresenta la metafora di una formazione geologica, un suolo eroso dall’azione delle onde.

Un suolo compatto interrotto da corti interne e coperto da tratti di terreno vegetale ospita le attività congressuali – meeting rooms – le corti commerciali, i caffè e i ristoranti.

Il sistema si protende sulla spiaggia, dove una serie di pontili permette di raggiungere i padiglioni isolati. Questi sono realizzati in legno e protetti da brise soleil leggeri realizzati in foglie di palma  e ricordano le barche dei pescatori abbandonate sulla riva.

Del sistema turistico ricettivo fanno parte anche:

1 -  l’isola su cui sorgono l’edificio della Spa, con le sue vasche d’acqua dolce, due caffè e un ristorante con terrazza panoramica protetta.

2 - la passeggiata e la penisola su cui si trovano una marina, un caffè e tutti i servizi legati agli sport acquatici.

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